Rohbauabnahme: Checkliste für Bauherren – was du selbst prüfen kannst
Der Rohbau steht, und bald beginnt der Innenausbau. Danach ist vieles verdeckt. Deshalb schaust du dir den Rohbau vorher ganz genau an.
Ich habe 40 Jahre auf dem Rohbau gearbeitet. Du musst kein Fachmann sein, um die wichtigsten Punkte zu erkennen. Du brauchst die Pläne, einen Zollstock oder ein Maßband, eine lange Wasserwaage, eine Taschenlampe und dein Handy.
Kurz gesagt
- Maße: Raummaße, Öffnungen und Brüstungshöhen mit dem Plan vergleichen.
- Wände: im Lot, Verbund versetzt, Ecken sauber, Innenwände angebunden.
- Risse: Netzrisse sind oft harmlos, Treppenrisse nicht.
- Keller: Flecken mit klarem Rand an Fugen oder Rohren sind ein Warnzeichen.
- Oben: Ringanker, Anker der Fußpfette, Fenstereinbau mit Dichtbändern.
- Protokoll: alles mit Foto, Ort und Datum schriftlich festhalten.
Nicht erst am Ende hinschauen
Bei der Abnahme sehe ich mir den ganzen Bau genau an und vergleiche ihn so gut wie möglich mit den Plänen. Ich würde aber schon während der Bauphase regelmäßig Details ansehen. Ein Fehler, der früh auffällt, lässt sich leichter beheben als einer am Ende. Viele Punkte, etwa Bewehrung oder Kellerabdichtung, sind bei der Rohbauabnahme schon nicht mehr zu sehen. Dafür sind die Fotos aus den früheren Phasen wichtig.
So gehst du bei der Begehung vor
- Von unten nach oben: Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dach. So vergisst du nichts.
- Raum für Raum: Maße, Öffnungen, Wände, Decke, Boden.
- Immer mit Plan: Leg den Grundriss daneben und hake ab.
- Alles notieren: was, wo und wann. Ein Foto mit Zollstock im Bild sagt mehr als jede Beschreibung.
Maße und Öffnungen
Sitzen die Fenster- und Türöffnungen an der richtigen Stelle? Miss Breite, Höhe und Brüstungshöhe jeder Öffnung und vergleiche sie mit dem Plan. Ein paar Millimeter sind kein Thema, Zentimeter schon, denn die Fenster sind oft bereits bestellt. Das ist einer der Punkte, die du als Bauherr gut selbst prüfen kannst.
Miss auch die Räume nach. Weichen Raummaße deutlich vom Plan ab, fehlt dir am Ende Wohnfläche. Und prüf die Höhen: Passen Fußbodenhöhe, Terrassentür und Hauseingang zu dem, was geplant war?
Die Wände
Schau dir die Wände genau an:
- Sind sie im Wasser? Das prüfst du mit einer langen Wasserwaage. Ein Richtwert sind etwa 8 Millimeter auf 3 Meter.
- Passt der Verbund der Steine, also liegen die senkrechten Fugen versetzt?
- Sind die Ecken anständig ausgeführt?
- Sind Innenwände mit den Außenwänden verbunden?
- Wurden Schlitze für Leitungen zu tief in tragende Wände gestemmt?
Mehr dazu steht im Artikel Mauerwerk und Wände.
Risse richtig einordnen
Nicht jeder Riss ist ein Mangel. Feine Netzrisse im Putz oder an der Oberfläche einer Betonplatte entstehen oft beim Austrocknen. Ein Riss, der treppenförmig durch die Fugen läuft, an Fenster- oder Türecken beginnt und an einem Ende breiter ist, kann dagegen auf Setzungen hindeuten. Markier die Enden mit Datum, miss die Breite und schau nach zwei Wochen wieder hin.
Keller, Decken und Dach
Im Keller schaust du nach Feuchtigkeit. Gleichmäßige Baufeuchte ist normal. Ein Fleck mit klarem Rand an einer Fuge, einem Riss oder einem Rohr, der nach Regen größer wird, ist ein Warnzeichen. Mehr dazu unter Kellerabdichtung.
An den Decken schaust du nach Durchbiegung und Rissen an der Unterseite, und ob Stahl irgendwo offen liegt oder als Roststreifen durchscheint. Oben prüfst du, ob die Fußpfette des Dachstuhls mit dem Ringanker verankert ist und ob die Fenster mit Dichtbändern eingebaut sind und nicht nur mit Bauschaum.
Die häufigsten Mängel bei der Rohbauabnahme
Hier sind die Fälle, die mir bei Abnahmen am häufigsten begegnen, mit dem, woran du sie erkennst.
Gelb · Blatt 36
Öffnung mit falschem Maß
Miss Breite und Höhe jeder Öffnung und vergleiche sie mit dem Plan. Ein paar Millimeter sind kein Thema, Zentimeter schon, denn die Fenster sind oft bereits bestellt.
- Öffnung schmaler oder breiter als im Plan
- Brüstungshöhe stimmt nicht
- Öffnung an falscher Stelle
Gelb · Blatt 31
Wand nicht im Lot
Halte eine lange Wasserwaage senkrecht an die Wand. Ein kleiner Spalt ist normal und liegt in der Toleranz. Kippt die Wand sichtbar, stimmt etwas nicht. ROT bei deutlicher Schieflage tragender Wände.
- Wasserwaage liegt oben oder unten weit ab
- Ecken laufen nicht senkrecht
- Fenster passen später schief in die Öffnung
Rot · Blatt 29
Treppenriss im Mauerwerk
Ein Riss, der treppenförmig durch die Fugen läuft, oft von Fenster- oder Türecken aus, und an einem Ende breiter ist, kann auf Setzungen hindeuten. Feine Netzrisse im Putz sind dagegen meist nur oberflächlich.
- Riss folgt den Fugen in Stufen
- beginnt an Öffnungsecken
- ein Ende deutlich breiter als das andere
Gelb · Blatt 16
Feuchter Fleck an der Kellerwand
Baufeuchte ist gleichmäßig verteilt und wird mit der Zeit heller. Ein Fleck, der an einer Fuge, einem Riss oder einem Rohr sitzt und nach Regen größer wird, deutet auf eindringendes Wasser. ROT, wenn Wasser tropft oder sich auf dem Boden sammelt.
- Fleck mit klarem Rand
- Fleck am Wandfuß, an Fugen oder Durchführungen
- nach Regen größer, danach kleiner
Grün · Blatt 17
Weiße Ausblühungen
Ein leichter weißer Schleier, der sich abwischen lässt, ist oft normal und verschwindet. Dicke Krusten, die immer wiederkommen, zeigen, dass dauerhaft Wasser durch die Wand wandert. GELB, wenn die Krusten immer wiederkommen oder wachsen.
- weißer Belag an Mauerwerk oder Beton
- lässt sich trocken abbürsten
- kommt an derselben Stelle wieder
Rot · Blatt 05
Freiliegende Bewehrung
Dicke Stäbe (ab etwa Fingerdicke), die offen liegen oder durch Rost als braune Linie durchscheinen, sind ein Problem. Dünne, gedrehte Drahtenden an der Oberfläche stammen vom Rödeln und sind meist harmlos.
- Stahlstab sichtbar oder nur hauchdünn überdeckt
- Roststreifen auf der Betonoberfläche
- Stab folgt einer geraden Linie
Rot · Blatt 49
Fußpfette nicht verankert
Die Fußpfette ist das Holz, auf dem die Sparren stehen. Sie muss mit dem Ringanker fest verankert sein, damit der Wind das Dach nicht abhebt. Die Anker sind meist schon einbetoniert.
- keine Gewindestangen oder Anker sichtbar
- Muttern fehlen
- Holz nur aufgelegt oder genagelt
Rot · Blatt 51
Fenster nur mit Bauschaum eingebaut
Bauschaum füllt und dämmt, aber er dichtet nicht. Zum Fenstereinbau gehören innen ein luftdichtes und außen ein schlagregendichtes Band. Das siehst du nur, bevor verputzt wird.
- nur gelber Schaum in der Fuge
- keine Folien- oder Bandstreifen am Rahmen
- Schaum außen ungeschützt
Was du in jedem dieser Fälle konkret tust und mit welchem Satz du es beim Bauleiter ansprichst, steht auf dem jeweiligen Blatt im Rohbau-Guide.
Das solltest du nicht selbst beurteilen
- Die Statik.
- Die Bewehrung, wenn du keine Erfahrung damit hast.
- Abdichtungen und Anschlüsse.
Hole dir dafür einen Fachmann dazu. Gerade bei der Rohbauabnahme lohnt sich ein Sachverständiger an deiner Seite. Er kostet oft nur einen Bruchteil dessen, was ein übersehener Mangel später kostet.
Fotos und Protokoll
Wenn etwas unklar ist, nimm dir Zeit, mach Fotos und halte es schriftlich fest. Notiere, was du gesehen hast, wo es war und an welchem Tag. Lass Mängel, die dir auffallen, im Abnahmeprotokoll aufnehmen, bevor du unterschreibst. Was genau die Rohbauabnahme bei dir rechtlich bedeutet, hängt von deinem Vertrag ab. Bist du unsicher, frag vorher jemanden, der sich damit auskennt.
Häufige Fragen
Was prüfe ich bei der Rohbauabnahme selbst?
Maße und Öffnungen im Vergleich zum Plan, ob die Wände im Lot stehen, den Verbund der Steine, Ecken, Risse, Feuchtigkeit im Keller, Durchbiegung oder Risse an Decken und ob die Fenster mit Dichtbändern eingebaut sind.
Brauche ich für die Rohbauabnahme einen Gutachter?
Statik, Bewehrung und Abdichtungen solltest du nicht selbst beurteilen. Dafür lohnt sich ein Sachverständiger. Er kostet oft nur einen Bruchteil dessen, was ein übersehener Mangel später in der Sanierung kostet.
Welche Risse im Rohbau sind gefährlich?
Feine Netzrisse sind oft harmlos. Ein treppenförmiger Riss durch die Fugen, der an Öffnungsecken beginnt und an einem Ende breiter ist, kann auf Setzungen hindeuten. Enden markieren, messen, nach zwei Wochen nachmessen und schriftlich melden.
Was brauche ich für die Begehung?
Die Pläne, einen Zollstock oder ein Maßband, eine lange Wasserwaage, eine Taschenlampe und dein Handy für Fotos. Und Zeit: Geh von unten nach oben und Raum für Raum vor.
Was mache ich, wenn mir bei der Abnahme ein Mangel auffällt?
Fotografieren, mit Ort und Datum notieren und im Abnahmeprotokoll aufnehmen lassen, bevor du unterschreibst. Was die Abnahme rechtlich bedeutet, hängt von deinem Vertrag ab.
Der Kurs zum Thema
Wie du Wände, Maße und Öffnungen Schritt für Schritt prüfst, zeige ich dir im Bauherren-Fahrplan, vor allem in den Kapiteln 8 bis 10 (Maße, Wände und Mauerwerk, Fenster und Türen) und in Kapitel 13 (Ringanker).
Wie du den Betoniertag selbst begleitest und dokumentierst, steht im Artikel Betonage und Nachbehandlung.
Fritz Kimmel ist seit 40 Jahren Maurer und hat unzählige Rohbauten hochgezogen. Auf Bauretter zeigt er privaten Bauherren, worauf sie auf ihrer Baustelle selbst achten können. Er ist kein Sachverständiger und ersetzt keine Prüfung vor Ort.
